Standpunten SCVM

Wet Goed Verhuurderschap

Goed verhuurderschap begint bij de makelaar

Waarom wetgeving alléén niet genoeg is voor een eerlijke huurmarkt

Sinds de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap in 2023 zijn belangrijke stappen gezet om misstanden op de huurmarkt aan te pakken. De wet biedt gemeenten instrumenten tegen zaken als discriminatie, intimidatie en het onterecht inhouden van waarborgsommen. Een noodzakelijke ontwikkeling – en een stap die SCVM volledig ondersteunt.

Toch wringt er iets. De wet richt zich primair op de verhuurder, terwijl in de praktijk de makelaar of bemiddelaar vaak het gezicht is van de verhuurmarkt. Zij zijn het eerste aanspreekpunt voor huurders, en in veel gevallen degene die het proces begeleidt, het contract opstelt en de woning presenteert. Een sterk huurbeleid kan dus niet zonder heldere rol en verantwoordelijkheid voor de makelaar.

De kracht van de wet zit in het creëren van landelijke normen. Gemeenten hoeven niet langer zelf het wiel uit te vinden en kunnen op uniforme basis handhaven. Maar goed verhuurderschap is meer dan het naleven van regels – het gaat om professioneel, transparant en zorgvuldig bemiddelen tussen huurder en verhuurder.
Als verhuurregister zien wij dagelijks hoe cruciaal deze rol is. Tegelijkertijd zien we ook hoe de sector door gebrek aan regulering kwetsbaar is voor kwaliteitsverschillen. In Nederland mag iedereen zich makelaar noemen; er zijn geen wettelijke eisen aan opleiding, gedrag of toezicht. En daar ligt een risico – voor huurders én voor het vertrouwen in de markt.

Daarom pleit SCVM voor versterking van de wet, met specifieke aandacht voor de rol van de makelaar. De wet biedt nu nog onvoldoende handvatten voor de bemiddelende partij, terwijl juist hier grote winst te behalen valt.
Wij roepen de wetgever op om werk te maken van:

Een gedragscode voor verhuurbemiddelaars
Een centraal register van verhuurmakelaars
Verplichte permanente educatie voor professionals die actief zijn in de huurmarkt
Modelovereenkomsten en duidelijke richtlijnen voor het huurproces
Een erkend en algemeen verplicht tuchtrecht of klachtenmechanisme, toegankelijk voor huurders en verhuurders

Deze instrumenten bestaan al – binnen onze branche zijn ze beschikbaar én in gebruik. Door ze wettelijk te verankeren, zorgen we dat álle bemiddelaars zich aan dezelfde professionele standaarden houden.
De Wet goed verhuurderschap is een goed begin. Maar als we écht willen bouwen aan een eerlijke en toegankelijke huurmarkt, dan moeten we ook de makelaar als sleutelfiguur erkennen. Een bemiddelaar die handelt vanuit vakkennis, verantwoordelijkheid en integriteit is essentieel voor huurders én verhuurders.
Goed verhuurderschap begint bij goede bemiddeling. En die begint bij de makelaar.

Wet betaalbare huur

Met de Wet betaalbare huur wil het kabinet grip krijgen op de sterk stijgende huren in het middensegment. De achterliggende gedachte is begrijpelijk: wonen moet voor meer mensen betaalbaar blijven. Tegelijkertijd is deze wet symptomatisch voor een aanpak die volledig focust op de relatie tussen huurder en verhuurder, en daarmee de bemiddelende partij buiten beeld laat.
Als register voor vastgoedprofessionals constateren wij met zorg dat deze benadering grote effecten heeft op de markt en het beroep, terwijl de rol van de makelaar in het publieke en politieke debat nauwelijks erkend wordt.

De invoering van een wettelijke maximale huurprijs in het middensegment leidt inmiddels zichtbaar tot een ‘uitpondgolf’: particuliere beleggers verkopen hun huurwoningen massaal, omdat het rendement door de nieuwe regelgeving onvoldoende is.
Gevolg:

Het aanbod in de vrije huursector daalt fors.
Huurders krijgen nog minder keus, en zoeken noodgedwongen door op een krappere markt.
En: veel verhuurbemiddelaars verdwijnen of zien hun opdrachten opdrogen.

Deze ontwikkeling treft dus niet alleen verhuurders, maar ook professionals die jarenlang met zorg huurprocessen begeleidden. Als organisatie betreuren wij deze verschraling van het middenhuursegment én het verlies aan professioneel aanbod in de bemiddelingsmarkt.

Tegelijkertijd erkennen we dat de Wet betaalbare huur juridisch en beleidsmatig geen directe betrekking heeft op makelaars. De wet regelt de verhouding tussen huurder en verhuurder – de bemiddelaar is, formeel gezien, slechts uitvoerend of adviserend.
Daarom is het niet logisch om als register voor verhuurbemiddelaars deze wet in felle bewoordingen aan te vallen. We maken er dan ook geen politiek punt van. Maar het is wél belangrijk om te onderstrepen dat makelaars – net als huurders – afhankelijk zijn van een gezonde huurmarkt met voldoende aanbod, duidelijkheid en ruimte voor professionele dienstverlening.

Onze boodschap aan beleidsmakers:

Zorg dat regelgeving uitvoerbaar is, ook voor bemiddelaars.
Betrek de sector bij de praktische uitvoering van wetten zoals deze.
En geef ruimte aan initiatieven voor professionalisering – van opleiding tot klachtenregeling – die het vertrouwen in de huurmarkt als geheel versterken.

De makelaar is geen tegenpartij, maar een bondgenoot in goed huurbeleid.

Wet vaste huurcontracten

Met de Wet vaste huurcontracten (sinds 1 juli 2024) heeft de overheid tijdelijke huurcontracten in de vrije sector grotendeels afgeschaft. Alleen nog in uitzonderlijke gevallen mag een woning voor bepaalde tijd worden verhuurd. Daarmee wil de wet meer zekerheid bieden aan huurders en een eind maken aan huurcarrousels en structurele onzekerheid.
Hoewel de intentie begrijpelijk is, kent de wet forse nadelen voor de werking van de huurmarkt – en ook voor de positie van makelaars en bemiddelaars, die deze markt helpen vormgeven.

Sinds de invoering van de wet zien we dat veel particuliere verhuurders zich terugtrekken uit de markt, of alleen nog verhuren onder zeer strikte voorwaarden. De reden: een vast huurcontract brengt langdurige verplichtingen met zich mee, terwijl de persoonlijke of zakelijke situatie van verhuurders kan veranderen.
Het gevolg is duidelijk: minder woningen op de huurmarkt, zeker in de middenhuur. En dus ook minder opdrachten en ruimte voor verantwoordelijke verhuurbemiddelaars. Een wet die bedoeld was om huurders te beschermen, duwt zo ook professionele makelaars en verhuuradviseurs uit de markt.

De Wet vaste huurcontracten legt de focus volledig op de bescherming van de huurder, maar biedt geen balans in de vorm van duidelijke, werkbare kaders voor tijdelijke verhuur. Dat is een gemiste kans. Er bestaan wél degelijk modellen waarin flexibiliteit en zekerheid hand in hand gaan.
Neem bijvoorbeeld het 3-6-9-systeem in België:

De standaard huurovereenkomst duurt 9 jaar, maar zowel huurder als verhuurder mag opzeggen na 3 of 6 jaar (met opzegtermijnen).
Dit biedt huurders bescherming tegen willekeur, maar laat ruimte voor veranderingen in de levenssituatie van beide partijen.
Bovendien geeft het verhuurbemiddelaars heldere handvatten en voorspelbaarheid.

Zo'n model zou ook in Nederland kunnen bijdragen aan een eerlijk én functioneel huurbeleid, zonder dat het aanbod opdroogt of professionals verdwijnen.

Voor makelaars betekent deze wet een lastige spagaat. Aan de ene kant zijn wij gebaat bij een stabiele huurmarkt met duidelijke regels. Aan de andere kant zien we in de praktijk dagelijks hoe deze wet verhuurders afschrikt, huurders op een wachtlijst zet en bemiddelaars werkloos maakt.
Als kwaliteitsregister zien we dat deze wet – net als de Wet betaalbare huur – volledig is geschreven vanuit het perspectief van huurder en verhuurder, en de bemiddelaar structureel over het hoofd ziet. Dat is niet alleen oneerlijk, het is ook onverstandig, want zonder professionele begeleiding worden misverstanden, geschillen en informele constructies alleen maar groter.

SCVM pleit niet voor een terugkeer naar onbeperkte tijdelijke contracten. Maar wél voor een volwassen systeem, waarin maatwerk mogelijk blijft, duidelijkheid vooropstaat, en bemiddelaars de ruimte krijgen om hun werk goed te doen.
Zekerheid voor huurders is belangrijk. Maar vertrouwen in de huurmarkt ontstaat alleen als alle partijen – ook de makelaar – worden meegenomen in het beleid.

Bemiddelingskosten

In de discussie over betaalbaar wonen en eerlijke huurprijzen liggen bemiddelingskosten van verhuurmakelaars regelmatig onder vuur. Er zou te veel worden gerekend voor te weinig inspanning, en sommige partijen pleiten zelfs voor een verbod op kosten aan de huurder. Begrijpelijk, gezien de signalen van misbruik in het verleden – maar de nuance ontbreekt vaak.

Want een goede verhuurmakelaar biedt méér dan een sleuteloverdracht. Bemiddeling is een vak. En bemiddelingskosten zijn geen verdienmodel, maar de weerspiegeling van kennis, inzet en verantwoordelijkheid.
Wat doet een verhuurmakelaar eigenlijk?
Wie denkt dat een makelaar “slechts een woning toont en een contract print”, kent de werkelijkheid niet. Professionele bemiddeling omvat o.a.:

Een juiste waardebepaling en positionering van de woning op de markt
Screening en selectie van huurders, inclusief controle op identiteit, inkomen en intentie
Advisering over contractvormen, puntentelling, borg, en wettelijke verplichtingen
Begeleiding bij onderhandelingen en huurvoorwaarden
Het opstellen van juridisch correcte overeenkomsten en vastleggen van opleveringsrapporten
Aanspreekpunt voor beide partijen tijdens en na het proces

Met andere woorden: de makelaar helpt problemen vóór zijn dat ze ontstaan – voor zowel huurder als verhuurder.

Er wordt vaak gesproken over “dubbele bemiddelingskosten”, maar dit is wettelijk en juridisch helder geregeld:

Als een makelaar exclusief namens de verhuurder werkt, mag er geen bemiddelingsfee aan de huurder worden gevraagd.
Als de makelaar in opdracht van de huurder werkt (bijvoorbeeld bij woningzoekservice of expatbegeleiding), mag dat wel – mits transparant en overeengekomen.

De meeste bemiddelingskosten worden in de praktijk door de verhuurder betaald. Waar dat anders is, gaat het vaak om aanvullende diensten, zoals actief woningzoekwerk of begeleiding in een oververhitte markt – iets waarvoor consumenten bereid zijn te betalen.
Transparantie is hier het sleutelwoord, niet verbodspolitiek.

Als register pleiten wij voor heldere regels, maar ook voor eerlijke erkenning van de waarde die professionele bemiddeling toevoegt. Juist in een complexe woningmarkt zijn kennis van regelgeving, correcte toepassing van de huurprijswetgeving en bescherming van beide partijen van groot belang.
Verhuurmakelaars dragen bij aan:

Voorkomen van wanhuur en juridische geschillen
Snellere verhuurprocessen en betere matches
Zorgvuldige naleving van wetgeving, zoals de WWS-puntentelling en de Wet goed verhuurderschap

Conclusie: goed werk mag iets kosten
De roep om transparantie en bescherming op de huurmarkt is terecht. Maar dat mag niet leiden tot het ondermijnen van een beroepsgroep die juist bijdraagt aan kwaliteit, duidelijkheid en rechtszekerheid.
Bemiddelingskosten zijn geen obstakel, maar een investering in professionele begeleiding. Een goed bemiddelde huurwoning begint met een makelaar die zijn vak verstaat.